文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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