文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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