万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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