一线(xiàn)城市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手(shǒu)房指(zhǐ)导价的消息在(zài)房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价被称为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其(qí)次深圳几乎是最(zuì)后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策(cè)的(de)城市(shì)，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一动都具(jù)有(yǒu)风向标意义(yì)。

　　有分析人(rén)士(shì)指出(chū)，深圳二(èr)手房指导价如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二(èr)手(shǒu)房(fáng)回(huí)暖，然后二手(shǒu)房(fáng)回暖有利于深(shēn)圳楼(lóu)市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯传(chuán)“二手房指导(dǎo)价(jià)”正(zhèng)式(shì)结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参(cān)考价(jià)（指(zhǐ)导价(jià)），银行核定房价以网(wǎng)签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消息，目(mù)前深圳多家(jiā)大行表示(shì)“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按(àn)参考(kǎo)价办(bàn)理按揭”。所(suǒ)以还需要(yào)持(chí)续(xù)的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监严跃进认为，本次政策大概率(lǜ)为真，更多体(tǐ)现为银行(xíng)贷款(kuǎn)等领域(yù)按照新的规则(zé)进行(xíng)，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些(xiē)事情(qíng)，是不(bù)用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价(jià)横空出(chū)世。当时(shí)，深圳(zhèn)一(yī)口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个(gè)小区(qū)的参(cān)考(kǎo)价，很多南山、福田(tián)、宝安中心区(qū)的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导价(jià)来计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导价(jià)打(dǎ)七折即700万，那么(me)首付3成210万(wàn)，加上需要全款(kuǎn)支(zhī)付的(de)部分，实(shí)际首付去到(dào)了510万(wàn)，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接(jiē)让(ràng)大批(pī)量(liàng)买家，失去(qù)了购房能力，相当于(yú)强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考(kǎo)价以后，东莞、宁波(bō)、成都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续(xù)跟(gēn)进(jìn)。事(shì)实(shí)也确实(shí)证明了(le)，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根据安居(jū)客的统计，实施二手房指导价的10个城我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他(tā)的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中(zhōng)心数据显示(shì)：成(chéng)交量上，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)出台当年，深圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交(jiāo)量同(tóng)比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创近(jìn)二(èr)十年最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八(bā)成。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导价(jià)发布(bù)当月相比，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接(jiē)近参考(kǎo)价的房源占比(bǐ)大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳各区(qū)二(èr)手房(fáng)成交TOP10小区中，过(guò)半(bàn)成(chéng)交价低于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中(zhōng)的人，才能深(shēn)切的(de)感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三年前高杠杆(gān)买(mǎi)了2套华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体(tǐ)推测(cè)，如果案例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购(gòu)房成(chéng)本高达20万(wàn)/平(píng)，目(mù)前价(jià)格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成本，差不多(duō)亏损超(chāo)千万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一(yī)大批人这两年感(gǎn)受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区(qū)房(fáng)神(shén)话不再，房产中介的日子难过，投资(zī)客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导(dǎo)价的(de)城市陆陆续续低调退出(chū)，目前只有(yǒu)深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多子女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑(lǜ)予以多(duō)孩(hái)家庭在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品住宅销售价格(gé)变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手(shǒu)房价格仍然(rán)是同比去年(nián)依然(rán)是(shì)下降(jiàng)的。

　　北京、上海(hǎi)已(yǐ)经(jīng)同比增长了(le)，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月份(fèn)，两部门联合发文(wén)，全面推动二(èr)手房“带(dài)押过户”全国(guó)实(shí)施，这是一(yī)条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激(jī)活二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要(yào)发挥国民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从(cóng)字面理解一下这两个(gè)词，意(yì)思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如(rú)果压不住，小(xiǎo)船(chuán)不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶(fú)持楼市(shì)的政策，还有(yǒu)一(yī)大波正在路上...

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