OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思(yī)步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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