5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报n是什么化学元素，n是什么化学元素符号统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来，n是什么化学元素，n是什么化学元素符号 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得n是什么化学元素，n是什么化学元素符号比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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