近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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