5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”<尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快/p>

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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