饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由(yó百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗u)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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