万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōn5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟g)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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