导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险(x中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜iǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜