饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)km是公里吗，1km等于多少公里，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场(chǎkm是公里吗，1km等于多少公里ng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。km是公里吗，1km等于多少公里

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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