5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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