导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023>

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为77年属什么今年多大，77年属什么今年多大202331.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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