饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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