OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化(huà)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次(cì)项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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