5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集50g是几两 50g是一两吗团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量50g是几两 50g是一两吗(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一50g是几两 50g是一两吗方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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