近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少)分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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