文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)1亿等于多少万到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhà1亿等于多少万i)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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