导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗trong>

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期(qī)。