文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gō11cc的水等于多少克，1cc水是多少克cc的水等于多少克，1cc水是多少克ng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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