近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REI水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼Ts产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼产品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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