文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(bià恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因n)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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