导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zh子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思ōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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