导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么p>

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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