5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在(中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥