OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上(shàng)和线下的亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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