导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意)量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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