导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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