OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不吴亦凡现在在哪里关着会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户(hù)需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng吴亦凡现在在哪里关着)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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