5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为前肖是指哪几个生肖代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(d前肖是指哪几个生肖ù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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