万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多亿(yì)的老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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