5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好)时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(k古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好ān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好