近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fē小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢ng)险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢)红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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