OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天(瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢tiān)产业、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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