万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(ché180kg等于多少斤 180kg等于多少磅ng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(b180kg等于多少斤 180kg等于多少磅ěi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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