文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支镇关西是谁，镇关西是谁打死的付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开镇关西是谁，镇关西是谁打死的(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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