近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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