近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(j三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿īng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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