OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格(gé)开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，无锡市是几线城市华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(m无锡市是几线城市ù)的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对(d无锡市是几线城市uì)此相关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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