导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/使我不得开心颜上一句是什么（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题使我不得开心颜上一句是什么。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点使我不得开心颜上一句是什么。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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