5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(吴亦凡还出得来吗shàng)行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī吴亦凡还出得来吗)本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)吴亦凡还出得来吗更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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