饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容)的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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