OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的(de)物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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