5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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