导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(y方差分析英文缩写，方差分析英文翻译ǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuān方差分析英文缩写，方差分析英文翻译g)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000方差分析英文缩写，方差分析英文翻译年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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