文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级trong>

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期(qī)限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。