5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举(j夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物ǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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