近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēmerry什么意思 merry是彩虹社的吗ng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的merry什么意思 merry是彩虹社的吗运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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