万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(d重庆自白书是什么意思，渣滓洞自白书是什么意思ào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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